Blpost

វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០២១ ដល់ ២០២៣ បានប្រឈមនឹងបញ្ហាប្រឈមធ្ងន់ធ្ងរ ជាពិសេសដោយសារផលប៉ះពាល់នៃជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩ និងការធ្លាក់ចុះនៃការវិនិយោគបរទេស ជាពិសេសពីប្រទេសចិន ដែលនាំឱ្យមានភាពលើសការផ្គត់ផ្គង់ (Oversupply) នៅក្នុងផ្នែកខុនដូ អាផាតមិនសេវាកម្ម និងអគារការិយាល័យ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ទីផ្សារបានចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗនៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៤ និងបន្តទៅឆ្នាំ ២០២៥ ជាមួយនឹងការកែតម្រូវទីផ្សារដ៏សំខាន់។

ដំណាក់កាលនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ (២០២១-២០២៥) ឆ្នាំ ២០២១-២០២៣៖ ភាពស្ងប់ស្ងាត់ និងការកែតម្រូវ

ការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការបរទេស៖ ការវិនិយោគបរទេស ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងខុនដូ និងលំនៅឋានកម្រិតខ្ពស់បានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ការកើនឡើងនៃតម្រូវការក្នុងស្រុក៖ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានបង្វែរការចាប់អារម្មណ៍ទៅរកអ្នកទិញក្នុងស្រុកវិញ ដោយផ្តោតលើលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ (ក្រោម ៧០,០០០ ដុល្លារ) ផ្ទះល្វែងនិងផ្ទះវីឡានៅតាមបុរី។ ការធ្លាក់ចុះតម្លៃ៖ តម្លៃដីធ្លី និងខុនដូនៅកន្លែងខ្លះបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង បើធៀបនឹងតម្លៃមុនវិបត្តិកូវីដ-១៩ (២០១៩)។

ឆ្នាំ ២០២៤-២០២៥៖ សញ្ញាវិជ្ជមាន និងការងើបឡើងវិញនូវកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។ ធនាគារពិភពលោក និង ADB បានព្យាករណ៍កំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាខ្ពស់ជាងមុន (ប្រមាណ 4.9% ដល់ 5%) ដែលជាកត្តាជំរុញទីផ្សារ។ វិធានការរដ្ឋាភិបាល៖ ការលើកលែងពន្ធសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដំបូងដែលមានតម្លៃក្រោម ៧០,០០០ ដុល្លារ បានជំរុញទីផ្សារលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ។ ការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ៖ ការបន្តវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធធំៗ (ផ្លូវថ្នល់ ស្ពាន អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិថ្មី) បានបង្កើតទំនុកចិត្តនិងជំរុញសកម្មភាពនៅតំបន់ជាយក្រុងនិងខេត្តជាប់គ្នា។

ផ្នែក (Sector) ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន (២០២៥),ការព្យាករណ៍ និងនិន្នាការ ខុនដូ (Condominium) លើសការផ្គត់ផ្គង់ (Oversupply) នៅតែមាន។ ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៅភ្នំពេញបន្តកើនឡើង (រំពឹងដល់ប្រមាណ ៨០,០០០ យូនីត)។

ទិសដៅទៅរកគុណភាព: អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ផ្តោតលើការកែលម្អគុណភាព និងលក្ខណៈរស់នៅ (Livability)។ តម្លៃសមរម្យ៖ ខុនដូកម្រិតដំបូង (Entry-level) មានតម្លៃប្រកួតប្រជែង ($1,500 - $2,200 ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ)។

តម្រូវការក្នុងស្រុកកើនឡើង សម្រាប់យូនីតធំៗ (២-៤ បន្ទប់គេង)។ លំនៅឋានតាមបុរីមានសកម្មភាពងើបឡើងវិញខ្លះៗ ជាពិសេសក្នុងផ្នែក តម្លៃសមរម្យ។ រដ្ឋាភិបាលបន្តលើកទឹកចិត្តពន្ធសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដំបូង។ តម្រូវការត្រូវបានជំរុញដោយការកើនឡើងនៃចំនួនប្រជាជនវ័យក្មេង និងការប្រែប្រួលរបៀបរស់នៅ។ ដីធ្លី (Land) តម្លៃបានកែតម្រូវចុះខ្លាំងនៅកន្លែងខ្លះ (ធ្លាក់ ៤០%-៥០%)។

ឱកាសវិនិយោគ: អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុកដែលមានទុនអាចចាប់យកឱកាសទិញក្នុងតម្លៃទាប។ តម្លៃត្រូវបានរំពឹងថានឹងមាន ស្ថិរភាព មុននឹងងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗនៅតំបន់មានសក្តានុពលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

អគារការិយាល័យអត្រាកាន់កាប់នៅទាប (ប្រមាណ ៦០%-៧០%) បើប្រៀបធៀបនឹងស្តង់ដារអន្តរជាតិ (៨៥%-៩០%)។ ការផ្គត់ផ្គង់បន្តកើនឡើង (រំពឹងដល់ ១,៥ លានម៉ែត្រការ៉េនៅឆ្នាំ ២០២៨)។ ការិយាល័យ កម្រិត A និង B ល្អៗ នៅតែរក្សាតម្លៃជួលបានល្អ។